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易宪容:国内房地产市场是冰火两重天吗?

来源:广西南宁网 作者:本站 发布时间:2019-11-16

易宪容

这几天,又有媒体在说,中国的楼市进入立冬期,许多城市不仅住房销售严重下降,而且多数城市都打出住房销售降价促销牌。但是另一方面,房地产的龙头老大们销售大长,业绩大增,不少房地产开发商又纷纷在抢地。对于这些矛盾之现象,如何理解,如何分析,肯定对于绝大多数国人来说是一头雾水。所以,理清这种现象,很是必要。

首先,今年的“双11”一大看点,就是三大电商平台与房地产开发企业跨界合作,以大优惠价格在网上卖住房。住房在网上销售,当然是一箭双雕,既可增加今年“双11”网上销售的交易额,也可帮助房地产开发商促销住房。但实际效果如何不是太清楚,不过清楚的是中国的住房可能是真正要优惠降价促销了。如果这样,当然是中国房地产市场开始要大调整了。

还有,按中国指数研究院10月底发布的数据,今年10月中国一线城市的住房成交面积环比下降了15.8%,其中广州的降幅最大为28%。在四个一线城市中,仅北京的住房成交面积出现了上涨,环比上涨了11%。而同比看,一线城市在10月住房成交面积同比上涨了6.0%,同比各城市表现不一。而二三线城市方面,近60%以上城市住房成交面积下降,比如广东的东莞住房成交面积下降达到35.2%,但广西南宁和辽宁大连住房成交面积则上涨了30%。其实,这样的数据没有说明什么问题,中国各城市的住房成交面积增加与减少,往往会与该城市的房地产调控政策有关,而与住房的供求关系没有关系。

当然,国内房地产市场传出最令人担心的信息是不少城市的房价出现了大幅向下调整。据报道番禺大盘祈福缤纷汇几次推出促销房,从最高的4.6万/降到最低3.6万/,降幅超过20%。广州二手房从去年下半年开始见顶回落,今年上半年又是量价齐跌,数据显示,2019年上半年,广州二手房成交量最高跌幅达到32%。事实上,从7月开始,不仅仅是广州,全国多地被爆出降价新闻!

合肥庐阳地王原单价均是2万,现单价最低仅需1.6万/,最高直降4536元/。包河区金辉庐州云著近期推了20余套特价房,直接降价出售,一套房约降价10万元。郑州、武汉楼盘降价!直降8000元/。州北区融创占地高达9000亩的项目降价,从平销期的13400元/,直接降价到10000-11000元/。武汉某楼盘原价3.2万/,现在2.2万—2.4万/就能买,每平米最高降了8000元/,业主开启维权!

这些城市个别楼盘房价下降,其跌幅在20%以上,不知道是普遍现象还是个别现象?如何是个别现象,对当前的国内房地产市场意义不是太大,因为这种现象不仅影响小,而且房地产开发商在其中做手脚太容易了。如果是普遍现象,那么其意义会重大,因为如果中国的房地产市场价格普遍下跌20%以上,国内各城市房地产市场风险很快就暴露出来。

不过,无论是国内媒体报道中国房地产市场进入立冬期,还是一些城市的住房销售面积急剧下降,甚至于一些城市的楼盘出现降价促销,面对这些现象,只要住房促销降价出现“房闹”现象,也就意味着地方政府不情愿让本地的房价下跌,地方政府口头上不会说,但默许“房闹”现象则是地方政府真实意思。所以,这是观察当前国内房地产市场的一个重要窗口。

不过,地方政府不情愿让本地的房价下跌,仍然希望房价上涨来拉动本城市的经济增长,但这种情愿在许多城市已经走到极限。因为,房价上涨特别是高房价不仅会刺激地方政府拍卖出更多的土地,也让房地产开发商有意愿抢地来建造更多的住房,中国住房市场一定会出现无限供给。我最近到国内不少城市,看到一个又一个城市大规模的城市规划,其中要提供的住房供给都是无限的。只要房价顶在天花板上,房地产开发商及地方政府大获其利,中国许多城市的住房供给要多少就有多少。但这种无限的住房供给最后一天会过剩,这种过剩最后砸在谁手,就得看住房投资者、房地产开发商及地方政府如何博弈,国人拭目以待!